Co to jest umowa sprzedaży?
Umowa sprzedaży to umowa, w której sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia własności rzeczy na kupującego oraz do wydania mu tej rzeczy, a kupujący zobowiązuje się do jej odebrania i zapłacenia umówionej ceny. Jest to umowa dwustronnie zobowiązująca, odpłatna i wzajemna.
Podstawowe elementy umowy sprzedaży:
Strony umowy
Sprzedawca i kupujący
Przedmiot sprzedaży
Rzecz lub prawo, które jest przedmiotem transakcji
Cena
Kwota, którą kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy
Obowiązki stron
Sprzedawca musi przenieść własność i wydać rzecz, a kupujący musi zapłacić cenę i odebrać rzecz
Jakie są rodzaje umów sprzedaży?
Istnieje kilka rodzajów umów sprzedaży, które różnią się w zależności od przedmiotu sprzedaży, warunków transakcji oraz specyficznych ustaleń między stronami. Oto niektóre z najważniejszych rodzajów umów sprzedaży:
Dotyczy sprzedaży przedmiotów, które można przenieść z miejsca na miejsce, takich jak meble, elektronika, pojazdy.
Dotyczy sprzedaży gruntów, lokali i innych nieruchomości. Wymaga formy aktu notarialnego.
Kupujący płaci za przedmiot w ustalonych ratach, zamiast jednorazowej płatności.
Sprzedawca zastrzega sobie prawo do odkupu rzeczy w określonym czasie.
Sprzedawca lub inny podmiot, jak na przykład gmina, KOWR czy Lasy Państwowe, ma pierwszeństwo w zakupie rzeczy.
Jakie są podstawowe zasady umowy sprzedaży nieruchomości?
Umowa sprzedaży nieruchomości jest szczególnym rodzajem umowy, która wymaga spełnienia określonych warunków prawnych. Oto najważniejsze zasady dotyczące umowy sprzedaży nieruchomości:
Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to wymóg prawny, który zapewnia bezpieczeństwo transakcji i jej zgodność z przepisami prawa.
Sprzedawca zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na kupującego oraz wydać mu nieruchomość. Kupujący zobowiązuje się odebrać nieruchomość i zapłacić ustaloną cenę.
Stronami umowy mogą być osoby fizyczne, osoby prawne (np. spółki kapitałowe) oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które mają zdolność prawną.
Umowa musi zawierać szczegółowy opis nieruchomości, w tym jej lokalizację, powierzchnię, stan prawny oraz wszelkie inne istotne informacje.
Umowa musi określać cenę sprzedaży nieruchomości oraz sposób i termin jej zapłaty.
Umowa powinna zawierać także termin oddania nieruchomości kupującemu we władanie.
Jak wygląda proces zawarcia umowy sprzedaży?
Proces zawarcia umowy sprzedaży, szczególnie nieruchomości, obejmuje kilka kluczowych kroków:
Przygotowanie dokumentów
Strony muszą zgromadzić niezbędne dokumenty, takie jak dowody osobiste, dokumenty potwierdzające własność nieruchomości (np. akt własności), zaświadczenia o braku obciążeń oraz inne dokumenty wymagane przez notariusza. Szczegółowy wykaz niezbędnych dokumentów znajduje się poniżej.
Wizyta u notariusza
Strony umawiają się na spotkanie w kancelarii notarialnej i dostarczają notariuszowi wymagane dokumenty. Notariusz weryfikuje tożsamość stron oraz ich zdolność prawną, a także na podstawie dostarczonych dokumentów sprawdza stan prawny nieruchomości.
Sporządzenie projektu umowy
Następnie notariusz sporządza projekt umowy sprzedaży, który zawiera wszystkie niezbędne informacje, takie jak dane stron, opis nieruchomości, cena sprzedaży, warunki płatności, termin przekazania nieruchomości, a także inne ustalenia stron.
Odczytanie i podpisanie umowy
Notariusz odczytuje projekt aktu notarialnego stronom, w tym czasie strony mogą również zgłosić uwagi i zmiany, po odczytaniu i zatwierdzeniu zmian, akt notarialny zostaje podpisany przez strony oraz notariusza.
Opłaty notarialne i podatki
Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości wiąże się z koniecznością poniesienia opłat notarialnych, opłat sądowych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Opłaty notarialne zależą od wartości nieruchomości i są regulowane według stawek, określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Przeniesienie własności
Z chwilą zawarcia umowy następuje przeniesienie własności nieruchomości, następnie notariusz za pośrednictwem systemu teleinformatycznego składa wniosek o wpis własności w księdze wieczystej.
Jakie dokumenty są niezbędne do sporządzenia umowy sprzedaży?
Do sporządzenia umowy sprzedaży potrzebne są następujące dokumenty:
- Dowody osobiste sprzedających i kupujących (lub paszporty, karta pobytu). W przypadku firm – aktualny odpis z KRS lub CEIDG oraz pełnomocnictwa,
- Odpis księgi wieczystej (pobierany przez notariusza przed aktem),
- Akt notarialny nabycia nieruchomości, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia czy też akt własności ziemi (w oryginale lub wypisie, odpisie)
- zaświadczenie wydane przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stosownie do treści przepisu art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, z treści którego wynikać będzie, że nabycie jest zwolnione od podatku lub że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia, w przypadkach, gdy nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze:
- darowizny dokonanej po 01 stycznia 2007 roku,
- nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonanego po 01 stycznia 2007 roku,
- dziedziczenia bez względu na datę,
- zasiedzenia bez względu na datę,
- wypis z rejestru gruntów (dla każdej działki objętej księgą wieczystą) – nie starsze niż 3 miesiące (wydawane przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta miasta na prawach powiatu);
- wypis z kartoteki budynków, jeżeli nieruchomość jest zabudowana – nie starszy niż 3 miesiące (wydawany przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta miasta na prawach powiatu);
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu nieruchomości w tym planie lub zaświadczenie, z treści którego wynika, że jest nieruchomość położona jest na terenie, gdzie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – nie starsze niż 3 miesiące, decyzja o warunkach zabudowy (wydawane przez Prezydenta Miasta/Burmistrza/Wójta Gminy);
- zaświadczenie stwierdzające, że nieruchomość nie znajduje się na obszarze rewitalizacji ani Specjalnej Strefy Rewitalizacji (wydawane przez Prezydenta Miasta/Burmistrza/Wójta Gminy) – nie starsze niż 3 miesiące,
- zaświadczenie stwierdzające, że nieruchomość nie jest lub jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów oraz dla tej działki nie została sporządzona inwentaryzacja lasu lub została sporządzona inwentaryzacja lasu wobec czego nie wydano lub wydano decyzję na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z 28.09.1991 o lasach (wydawane przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta miasta na prawach powiatu) – nie starsze niż 3 miesiące;
- zaświadczenie stwierdzające, że w budynku/pod adresem nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy (wydawane przez Prezydenta Miasta/Burmistrza/Wójta Gminy) – wydane nie wcześniej niż 7 dni przed aktem notarialnym (jeżeli nieruchomość jest zabudowana i na życzenie strony nabywającej),
- wyrys z mapy ewidencyjnej, jeżeli odłączana będzie działka z księgi wieczystej lub jeżeli powierzchnia nieruchomości jest niezgodna z wpisem w księdze wieczystej,
- ostateczna decyzja podziałowa, jeżeli nieruchomość pochodzi z podziału (wraz z mapą sytuacyjną do celów prawnych),
- świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku – jeżeli nieruchomość jest zabudowana,
- w przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką – zaświadczenie Banku o wysokości zadłużenia z tytułu udzielnego kredytu hipotecznego wraz z informacją, że po spłacie całego zadłużenia Bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość (musi być ważne na dzień dokonywania czynności) lub zgoda wierzyciela na jej wykreślenie,
- w przypadku nabywania nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu bankowego – oświadczenie Banku i umowa kredytu,
- zaświadczenie stwierdzające, że podatek od nieruchomości został opłacony (tylko na życzenie strony kupującej),
- w sytuacji gdy grunt oddany jest w użytkowanie wieczyste: zaświadczenie, że opłaty za użytkowanie wieczyste zostały opłacone (tylko na życzenie strony kupującej),
- lub w sytuacji gdy grunt oddany był w użytkowanie wieczyste i przekształcił się we własność: potwierdzenie wniesienia opłaty jednorazowej lub zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i informacja o wysokości jednorazowej opłaty z bonifikatą jeżeli nie została uiszczona (tylko na życzenie nabywcy).
- Dowody osobiste sprzedających i kupujących (lub paszporty, karta pobytu). W przypadku firm – aktualny odpis z KRS lub CEIDG oraz pełnomocnictwa,
- Odpis księgi wieczystej (pobierany przez notariusza przed aktem),
- Akt notarialny nabycia lokalu, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia (w oryginale lub wypisie, odpisie),
- zaświadczenie wydane przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stosownie do treści przepisu art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, z treści którego wynikać będzie, że nabycie jest zwolnione od podatku lub że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia, w przypadkach, gdy nabycie lokalu nastąpiło w drodze:
- darowizny dokonanej po 01 stycznia 2007 roku,
- nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonanego po 01 stycznia 2007 roku,
- dziedziczenia bez względu na datę,
- zasiedzenia bez względu na datę,
- wypis z rejestru gruntów (dla działki, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal) – nie starsze niż 3 miesiące (wydawane przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta miasta na prawach powiatu);
- wypis z rejestru lokali – nie starszy niż 3 miesiące (wydawany przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta miasta na prawach powiatu);
- zaświadczenie stwierdzające, że lokal nie znajduje się na obszarze rewitalizacji ani Specjalnej Strefy Rewitalizacji, (wydawane przez Prezydenta Miasta/Burmistrza/Wójta Gminy);
- zaświadczenie stwierdzające, że w budynku/pod adresem nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy (wydawane przez Prezydenta Miasta/Burmistrza/Wójta Gminy) – wydane nie wcześniej niż 7 dni przed aktem notarialnym,
- zaświadczenie wydane przez Administratora/Zarządcę/Wspólnotę mieszkaniową, z treści którego wynikać będzie, że zbywca nie ma zaległości w płatności opłat eksploatacyjnych lub wynikać będzie aktualne jego zadłużenie,
- świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu,
- w przypadku lokalu obciążonego hipoteką – zaświadczenie Banku o wysokości zadłużenia z tytułu udzielnego kredytu hipotecznego wraz z informacją, że po spłacie całego zadłużenia Bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość (musi być ważne na dzień dokonywania czynności) lub zgoda wierzyciela na jej wykreślenie,
- w przypadku nabywania nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu bankowego – oświadczenie Banku i umowa kredytu,
- zaświadczenie stwierdzające, że podatek od nieruchomości został opłacony (tylko na życzenie strony kupującej),
- w sytuacji gdy grunt oddany jest w użytkowanie wieczyste: zaświadczenie, że opłaty za użytkowanie wieczyste zostały opłacone (tylko na życzenie strony kupującej),
- lub w sytuacji gdy grunt oddany był w użytkowanie wieczyste i przekształcił się we własność: potwierdzenie wniesienia opłaty jednorazowej lub zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i informacja o wysokości jednorazowej opłaty z bonifikatą jeżeli nie została uiszczona (tylko na życzenie nabywcy).
-
Dowody osobiste sprzedających i kupujących (lub paszporty, karta pobytu). W przypadku firm – aktualny odpis z KRS lub CEIDG oraz pełnomocnictwa,
-
Odpis księgi wieczystej, o ile została dla tego prawa założona (pobierany przez notariusza przed aktem),
-
Akt notarialny nabycia prawa, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia (w oryginale lub wypisie, odpisie),
-
zaświadczenie wydane przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stosownie do treści przepisu art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, z treści którego wynikać będzie, że nabycie jest zwolnione od podatku lub że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia, w przypadkach, gdy nabycie prawa nastąpiło w drodze:
-
darowizny dokonanej po 01 stycznia 2007 roku,
-
nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonanego po 01 stycznia 2007 roku,
-
dziedziczenia bez względu na datę,
-
zasiedzenia bez względu na datę,
-
-
zaświadczenie wydane przez spółdzielnię, z treści którego wynikać będzie stan prawny lokalu, położenie lokalu w budynku, ilość pomieszczeń, powierzchnia lokalu, ewentualnie o komórce lokatorskiej używanej przez uprawnionych, czy uprawnieni zalegają z opłatami na rzecz spółdzielni, oraz czy spółdzielnia jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem gruntu, na którym znajduje się budynek. Zaświadczenie winno zawierać adnotację, że zostało wydane w celu przedłożenia w kancelarii notarialnej
-
zaświadczenie stwierdzające, że w budynku/pod adresem nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy (wydawane przez Prezydenta Miasta/Burmistrza/Wójta Gminy) – wydane nie wcześniej niż 7 dni przed aktem notarialnym,
-
świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu,
-
w przypadku prawa obciążonego hipoteką – zaświadczenie Banku o wysokości zadłużenia z tytułu udzielnego kredytu hipotecznego wraz z informacją, że po spłacie całego zadłużenia Bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość (musi być ważne na dzień dokonywania czynności) lub zgoda wierzyciela na jej wykreślenie,
-
w przypadku nabywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ze środków pochodzących z kredytu bankowego – oświadczenie Banku i umowa kredytu.
Dlaczego notariusz wymaga tylu dokumentów?
Notariusz wymaga wielu dokumentów przy umowie sprzedaży, aby zapewnić legalność i bezpieczeństwo transakcji. Oto kilka powodów:
Potwierdzenie tożsamości stron
Notariusz musi upewnić się, że osoby podpisujące umowę są tymi, za które się podają, dlatego wymagane są dokumenty tożsamości, takie jak dowód osobisty lub paszport.
Weryfikacja prawa własności
Sprzedający musi dostarczyć dokumenty potwierdzające jego prawo do nieruchomości, takie jak odpis z księgi wieczystej czy akt notarialny.
Stan prawny nieruchomości
Notariusz sprawdza, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnościami lub innymi prawami osób trzecich.
Zgodność z przepisami prawa
Notariusz musi upewnić się, że umowa jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa, na przykład czy jakiemuś podmiotowi nie przysługuje prawo pierwokupu, co wymaga dostarczenia odpowiednich dokumentów, takich jak zaświadczenie o objęciu uproszczonym planem urządzenia lasu czy wypisem z planu zagospodarowania przestrzennego.
Bezpieczeństwo transakcji
Kompleksowa dokumentacja chroni interesy obu stron, minimalizując ryzyko prawnych komplikacji w przyszłości.
Czy notariusz może odmówić sporządzenia umowy sprzedaży?
Tak, notariusz może odmówić sporządzenia umowy sprzedaży w określonych sytuacjach. Oto kilka powodów, dla których notariusz może odmówić wykonania czynności notarialnej:
Sprzeczność z prawem
Jeśli umowa jest sprzeczna z obowiązującymi przepisami prawa lub zasadami współżycia społecznego, notariusz ma obowiązek odmówić jej sporządzenia.
Brak wymaganych dokumentów
Notariusz może odmówić sporządzenia umowy, jeśli strony nie dostarczą wszystkich wymaganych dokumentów lub jeśli dokumenty są niekompletne lub nieprawidłowe.
Nacisk lub przymus
Jeśli notariusz podejrzewa, że jedna ze stron działa pod naciskiem lub przymusem, może odmówić sporządzenia umowy.
