Na czym polega umowa o dożywocie?
Umowa o dożywocie to rodzaj umowy cywilnoprawnej, w której właściciel nieruchomości (dożywotnik) przenosi prawo własności na inną osobę (nabywcę) w zamian za dożywotnie utrzymanie. Nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi m.in. wyżywienie, mieszkanie, ubrania, opiekę w chorobie oraz zorganizowanie pogrzebu. Umowa ta jest często stosowana jako sposób na zapewnienie sobie spokojnej starości, a także jako alternatywa dla darowizny.
Ważne jest, aby umowa była sporządzona w formie aktu notarialnego, inaczej będzie nieważna.
Jakie są zalety umowy o dożywocie?
Umowa o dożywocie ma wiele zalet zarówno dla dożywotnika, jak i nabywcy:
Gwarancja dożywotniego utrzymania, co zapewnia stabilność i bezpieczeństwo na starość.
Dożywotnik ma zapewnione miejsce do mieszkania oraz środki do życia.
Po śmierci dożywotnika, sytuacja prawna nieruchomości jest jasna i nie ma ryzyka sporów spadkowych, gdyż nie wchodzi do masy spadkowej.
Nabywca zyskuje prawo własności do nieruchomości, co może być korzystne z ekonomicznego punktu widzenia.
Umowa może być dostosowana do indywidualnych potrzeb stron, np. poprzez uwzględnienie dodatkowych świadczeń.
Jakie są wady umowy o dożywocie?
Umowa o dożywocie, mimo swoich zalet, ma również pewne wady:
Nabywca musi zapewnić dożywotnikowi utrzymanie, co może być obciążające, zwłaszcza w przypadku długotrwałej choroby.
Umowa o dożywocie jest trudna do odwołania, co może być problematyczne, jeśli relacje między stronami się pogorszą.
Istnieje ryzyko, że nabywca nie wywiąże się z obowiązków wynikających z umowy, co może prowadzić do konfliktów.
Nieruchomość przekazana w ramach umowy o dożywocie nie wchodzi do masy spadkowej, co może być niekorzystne dla potencjalnych spadkobierców.
Przy umowie o dożywocie notariusz jest zobowiązany pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Jakie są alternatywy dla umowy o dożywocie?
Alternatywy dla umowy o dożywocie obejmują kilka różnych opcji, które mogą być bardziej odpowiednie w zależności od indywidualnych potrzeb i sytuacji:
Przekazanie nieruchomości lub innych dóbr bez oczekiwania wzajemnych świadczeń. Darowizna jest jednostronna i nieodpłatna, ale może wpływać na prawa spadkobierców poprzez doliczenie do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku. Ponadto w kręgu najbliższej rodziny darowizna jest zwolniona od opodatkowania.
Sporządzenie testamentu, w którym właściciel nieruchomości określa, kto ma ją odziedziczyć po jego śmierci. Testament daje większą kontrolę nad podziałem majątku, ale nie zapewnia dożywotniego utrzymania.
Właściciel sprzedaje nieruchomość, ale zastrzega sobie prawo do jej użytkowania do końca życia. Ta opcja pozwala na uzyskanie środków finansowych, jednocześnie zapewniając miejsce do mieszkania.
Wynajęcie nieruchomości w zamian za regularne opłaty. Choć nie zapewnia dożywotniego utrzymania, może być źródłem dochodu.
Każda z tych opcji ma swoje specyficzne konsekwencje prawne i finansowe, które warto rozważyć przed podjęciem decyzji.
Jak wygląda proces sporządzania umowy o dożywocie?
Proces sporządzania umowy o dożywocie jest dość szczegółowy i wymaga współpracy z notariuszem. Oto kroki, które należy podjąć:
Spotkanie z notariuszem
Strony umawiają się na spotkanie w kancelarii notarialnej, gdzie omawiają warunki umowy.
Weryfikacja dokumentów
Notariusz sprawdza dane osobowe stron oraz dokumenty dotyczące nieruchomości, takie jak księga wieczysta, wypis z rejestru gruntów.
Sporządzenie projektu umowy
Notariusz przygotowuje projekt umowy, który zawiera wszystkie niezbędne informacje, takie jak dane osobowe stron, opis nieruchomości, oraz szczegółowy zakres obowiązków nabywcy.
Omówienie warunków
Notariusz odczytuje i omawia projekt umowy ze stronami, aby upewnić się, że wszystkie warunki są jasne i zaakceptowane.
Podpisanie umowy
Po zaakceptowaniu treści strony oraz notariusz podpisują akt notarialny.
Wpis do księgi wieczystej
Notariusz składa wniosek o wpis zmiany właściciela w księdze wieczystej, co finalizuje proces przeniesienia własności.
Czy można zmienić warunki umowy o dożywocie?
Tak, warunki umowy o dożywocie mogą być zmienione, ale wymaga to zgody obu stron oraz sporządzenia odpowiedniego aneksu do umowy w formie aktu notarialnego. Zmiana warunków może dotyczyć zakresu świadczeń, które nabywca ma zapewnić dożywotnikowi, takich jak wyżywienie, opieka medyczna czy miejsce zamieszkania.
W przypadku konfliktów między stronami lub zmiany okoliczności życiowych, możliwe jest również rozwiązanie umowy o dożywocie.
Kiedy można rozwiązać umowę o dożywocie?
Umowę o dożywocie można rozwiązać tylko w wyjątkowych przypadkach. Zgodnie z art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego, sąd może rozwiązać umowę na żądanie jednej ze stron, jeśli wystąpią „wyjątkowe wypadki”.
Przykłady takich sytuacji to:
Jeśli relacje między dożywotnikiem a nabywcą ulegną znacznemu pogorszeniu, co uniemożliwia dalsze wspólne funkcjonowanie.
Jeśli nabywca nie wywiązuje się z obowiązków wynikających z umowy, takich jak zapewnienie utrzymania, opieki czy mieszkania.
W niektórych przypadkach zmiana sytuacji życiowej jednej ze stron może uzasadniać rozwiązanie umowy.
Rozwiązanie umowy o dożywocie wymaga postępowania sądowego, w którym sąd oceni, czy istnieją podstawy do jej rozwiązania.
Czy można rozwiązać umowę o dożywocie u notariusza?
Rozwiązanie umowy o dożywocie u notariusza jest możliwe, ale wymaga zgody obu stron. W takim przypadku sporządza się odpowiedni akt notarialny, który dokumentuje rozwiązanie umowy oraz przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na dożywotnika.
Jednakże, jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia, konieczne może być postępowanie sądowe.
Jakie dokumenty są niezbędne do sporządzenia umowy o dożywocie?
Do sporządzenia umowy o dożywocie potrzebne są następujące dokumenty:
- Dowody osobiste stron (lub paszporty, karta pobytu). W przypadku firm – aktualny odpis z KRS lub CEIDG oraz pełnomocnictwa,
- Odpis księgi wieczystej (pobierany przez notariusza przed aktem),
- Akt notarialny nabycia nieruchomości, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia czy też akt własności ziemi (w oryginale lub wypisie, odpisie)
- zaświadczenie wydane przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stosownie do treści przepisu art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, z treści którego wynikać będzie, że nabycie jest zwolnione od podatku lub że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia, w przypadkach, gdy nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze:
- darowizny dokonanej po 01.01.2007r.,
- nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonanego po 01.01.2007 r.,
- dziedziczenia bez względu na datę,
- zasiedzenia bez względu na datę,
- wypis z rejestru gruntów (dla każdej działki objętej księgą wieczystą) – nie starsze niż 3 miesiące (wydawane przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta miasta na prawach powiatu);
- wypis z kartoteki budynków, jeżeli nieruchomość jest zabudowana – nie starszy niż 3 miesiące (wydawany przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta miasta na prawach powiatu);
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu nieruchomości w tym planie lub zaświadczenie, z treści którego wynikać, że jest nieruchomość położona jest na terenie, gdzie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – nie starsze niż 3 miesiące (wydawane przez Prezydenta Miasta/Burmistrza/Wójta Gminy);
- zaświadczenie stwierdzające, że nieruchomość nie jest lub jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów oraz dla tej działki nie została sporządzona inwentaryzacja lasu lub została sporządzona inwentaryzacja lasu wobec czego nie wydano lub wydano decyzję na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z 28.09.1991 o lasach (wydawane przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta miasta na prawach powiatu) – nie starsze niż 3 miesiące;
- w przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką – zaświadczenie Banku o wysokości zadłużenia z tytułu udzielnego kredytu hipotecznego wraz z informacją, że po spłacie całego zadłużenia Bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość (musi być ważne na dzień dokonywania czynności) lub zgoda wierzyciela na jej wykreślenie,
- w sytuacji gdy grunt oddany jest w użytkowanie wieczyste: zaświadczenie, że opłaty za użytkowanie wieczyste zostały opłacone (tylko na życzenie nabywcy),
- lub w sytuacji gdy grunt oddany był w użytkowanie wieczyste i przekształcił się we własność: potwierdzenie wniesienia opłaty jednorazowej lub zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i informacja o wysokości jednorazowej opłaty z bonifikatą jeżeli nie została uiszczona (tylko na życzenie nabywcy).
- Dowody osobiste stron (lub paszporty, karta pobytu). W przypadku firm – aktualny odpis z KRS lub CEIDG oraz pełnomocnictwa,
- Odpis księgi wieczystej (pobierany przez notariusza przed aktem),
- Akt notarialny nabycia lokalu, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia (w oryginale lub wypisie, odpisie),
- zaświadczenie wydane przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stosownie do treści przepisu art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, z treści którego wynikać będzie, że nabycie jest zwolnione od podatku lub że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia, w przypadkach, gdy nabycie lokalu nastąpiło w drodze:
- darowizny dokonanej po 01.01.2007r.,
- nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonanego po 01.01.2007r.,
- dziedziczenia bez względu na datę,
- zasiedzenia bez względu na datę,
- wypis z rejestru gruntów (dla działki na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal) – nie starsze niż 3 miesiące (wydawane przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta miasta na prawach powiatu);
- wypis z rejestru lokali – nie starszy niż 3 miesiące (wydawany przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta miasta na prawach powiatu);
- w przypadku lokalu obciążonego hipoteką – zaświadczenie Banku o wysokości zadłużenia z tytułu udzielnego kredytu hipotecznego wraz z informacją, że po spłacie całego zadłużenia Bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość (musi być ważne na dzień dokonywania czynności) lub zgoda wierzyciela na jej wykreślenie,
- w sytuacji gdy grunt oddany jest w użytkowanie wieczyste: zaświadczenie, że opłaty za użytkowanie wieczyste zostały opłacone (tylko na życzenie nabywcy),
- lub w sytuacji gdy grunt oddany był w użytkowanie wieczyste i przekształcił się we własność: potwierdzenie wniesienia opłaty jednorazowej lub zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i informacja o wysokości jednorazowej opłaty z bonifikatą jeżeli nie została uiszczona (tylko na życzenie nabywcy).
